Condominiums 共管物业

Condominiums 共管物业

Condominiums大家很容易直接理解成公寓，其实Condominiums是一种所有权形式，指共同管理。

业 主个别拥有Condominiums的一个单位，但是所有业主共同拥有一些公共区域，比如走廊、阶梯以及公用设施等。通常这样的产权形式会发生在公寓（业 主共同拥有电梯、大厅等）或者Townhouse（业主共同拥有公园绿地等），甚至有一些独立房，外观看起来是独立的，和隔壁没有墙壁相连，但它也可以是 一种Condominiums。

Condominiums的基本特点是它们拥有共同的设施和公共区域，并且它们的外观（外墙、屋顶等）是一样的。有时我们看到一些自主管理的Townhouse，就不可以被称为Condominiums。所以Condominiums不是固定等于公寓或Townhouse，它包含共同拥有和管理公共区域的一个概念。

如 果作为买家，打算购买一个Condominiums的时候，需要获得的资料和了解的信息比独立房要多很多，需要关心的方面也更多。因为你并不是购买一个单 独的房产，有许多共有财产的信息需要了解，需要共同遵守的规定也需要理解清楚，以后我们会再分篇详细阐述和公寓文件相关的话题。

在 我的客户中，华人群体总体来说不太习惯参与公共事务。通常买了Condominiums以后，经常犯的一个错误就是从来不去参加管理公司（Condo Board）的会议，就算收到会议记录，也从不认真阅读。等收到管理公司发来通知需要缴纳特别费用（Special Assessment Fee）的时候，就惊慌失措打来问是怎么回事。甚至有的业主一直都不知道有特别费用的产生，直到需要卖房的时候去读公寓文件才发现有一大笔费用需要缴纳。

一个特别费用的产生，管理公司通常会经过一到两年的讨论，这些都会在每一次的会议记录中有详细描述。如果业主经常去参加会议或者阅读会议记录，就会了解全过程，而不是在收到缴费通知时不知道发生了什么事。

所 以大家在购买Condominiums的时候，一定要在买之前认真阅读公寓文件，买之后要参与会议，监督管理公司的运作。如果你们的管理公司运作不当，在 经费上是会引起很大的亏空的。例如有的管理公司不正规，在做维修工程的时候不找正规工程队，造成维修质量没有保证，就会引起费用上的问题。在业主正常支付 每月管理费（Condo Fee）之外，还会出现不定期的特别费用（Special Assessment Fee）。这样的费用是大家需要注意和小心的，以后我们会深入讨论如何读懂管理公司的财务报表和预算支出计划等。

其 实特别费用也并不是毒药，自己住独立屋到一定时期也需要预期支出费用更换屋顶锅炉等。只是因为Condominiums是几十户上百户统一更换，就会觉得 费用的数字很庞大。如果管理公司在日常运作中没有做合理的计划和财务管理，就会产生财务亏空，造成业主更大的额外支出。

因此参与和监督管理公司的运作对业主来说是至关重要的，特别费用如果合理，也不需要特别惊慌。以后我们会逐步和大家讨论在购买Condominiums房产时需要注意的事项。

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