土地变更时的财务结算 我们前面谈了地契上会登记的欠款项目，例如Caveat和Lien，它们都是由于发生了财务纠纷，纠纷的另一方用来限制屋主出售房产的合法方式。在房产出售的时候，律师需要按照这些项目登记的时间顺序依次将欠款付清，解除限制以后才可以顺利交房。 但是另有三项可以优先解决的财务事项，不用考虑欠款发生的时间先后。 第一项是地税（Property Tax），律师会在交房时帮屋主调整地税支付额度，屋主将会支付到交房日当日的地税，从交房日开始的地税由买家支付。 第二项是公寓管理费（Condominium Fee），如果交易房产是有共管公司的公寓或者Townhouse，律师也会帮屋主调整管理费的支付，同样屋主支付到交房日当日，之后的费用由买家支付。另外如果屋主在管理公司有欠款或者有特别费用（Special Assessment Fee），律师也会安排付清。 第三项是贷款，律师会在收到房款后帮屋主付清在这个房产上的贷款，以及由于提前终止贷款产生的违约金（Penalty）。如果屋主是委托经纪进行房产买卖，佣金也会优先支付。 在这些费用付清之后，律师会按照地契上登记的欠款发生的顺序，付清相关费用，解除警告或者限制，才可以使房屋买卖成交，顺利将房产交给买主。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

上周我们提到了房产交易中的授权书，今天来详细讨论一下授权书的几个类型。

上周我们谈到在登记地契的时候有三种类型，独有权，联合所有权和共同所有权。但在一些时候我们会发现地契上还有登记另外一些人或机构的名字，本周我们聊一下这些特殊情况。 Trustee信托人： 当继承房产的人是无执行能力的人的时候，需要设定一个信托人来代为执行和做处理决定。或者房产所有者处于破产的状态，法院或者银行会指定一个信托人来执行 房产的处理。信托人的名字也必须登记注册在地契上，他拥有对房产进行买卖、出租等所有的行使权，可以代表受托人做任何关于此房产的决定。 Executor 执行人： 通常执行人是在遗嘱执行的情形下出现，执行人可以是个人，也可以是公司或者机构。执行人的责任义务是完全按照遗嘱进行财务及不动产的分配，执行人的名字也 必须登记在地契上。唯一不能适用的是我们上周提到的Joint Tenancy联合所有权的情形，因为联合所有的地契上，一方去世后另一方是自动继承房产，不需要执行人参与执行。 Power of Attorney 授权： 当买卖房产的时候，房产所有人或者需要登记在地契上的人不在现场，需要到律师处做一个授权书（Power of Attorney），指派一个特定的人做为代表处理相关事宜。对被授权人的要求是1.必须年满18岁；2.可以亲自到律师处签名；3.必须为有完全执行能 力的人。满足这三个条件的任何人都可以被指派为被授权人。 在签授权书的时候，还需要一个见证人（Witness），见证人也需要满足几个条件：1.必须年满18岁；2.必须有完全执行能力；3.不能是被授权人本人；4.不可以是授权人的亲人或者合伙人；5.必须可以亲自到律师或者公证人处签名。 授权书分有四个种类，我们将在下一次的专栏详细介绍。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

土地所有权种类分为三种： 1．Fee Simple: 可理解为私人拥有权，是最常见的所有权种类。所有者对土地拥有绝对自主权，可以自行决定如何使用。此权利是无限制的，可以继承，直至所有者决定出售过户为止。 2．Leasehold Estate: 租用权，一般适用于性质比较特殊的土地，比如原住民保留地或者国家公园等。这些类型的土地是不能买卖的，如果想使用，就只能使用Leasehold的方式，租用一段时间。 3．Life Estate: 这类所有权一般用于有特殊背景的所有者，政府给予使用者土地或房产的使用权，此权利不可继承，在所有者去世时同时失效。 地契登记时的所有权类型又细分为三种： 1．Sole Ownership: 独有权。指地契（Land Title）登记时只有一个人的名字，所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权。但如果在此后由于合法婚姻有配偶居住在此，会产生另外一个权利：DowerRight （配偶所有权），我们稍后单独讨论。 2．Joint Tenancy: 联合所有权。地契登记时由两人或以上的所有人共同登记，主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有，所有人对土地享用同等权利和利益，但此类财产不可分割。此类所有权的特点是，如果其中一位所有者去世，另一位或几位所有者自动继承其所有权。 3．Tenancy In-Common: 共同所有权。地契登记时由两人或以上的所有人共同登记，多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额，所有者可以转让自己拥有的份额，此类型的所有者去世时，其它所有者没有自动继承其所有权的权利。 Dower Right （配偶所有权） 配偶所有权是我们在买卖房屋时经常面临的情况。通常在土地所有权状上只登记了一个人的名字，而所有人处于合法婚姻的状态下，其配偶就自动享有对房产的权利。 此权利无关房屋的财产价值和分配，而是体现和保护配偶的居住权，防止房产所有者在不告知配偶的情形下擅自出售房产而导致没有登记名字的一方无处居住。 当此房产需要出售时，虽然配偶的名字不在地契上，但是仍然需要配偶签字同意才可出售。如果配偶一方不在加拿大而需要出售房产时，可以找律师做一个Dower Right Consent，表明同意配偶单独出售房产。 除了上述的权利，房产所有权还牵涉到遗嘱受托和执行，或者到律师处签署Powerof Attorney（委托书）将自己的权利托付给他人执行等，我们会在以后的微地产专栏里逐篇讨论。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

关于房屋面积，会有一些有争议的部分。主要在两层楼（Two Storey和Two Storey Split）或者各种Split的房型，楼梯的面积要如何计算上。 如果是Two Storey Split，因为它是中间挑空了，很多时候是把楼梯面积拿掉的，不同的测量公司会有不同的方法，有些公司会把楼梯面积算入总面积。 在卖方提供的面积和政府登记的面积数字上，如果有80-100平方尺的差别，通常是楼梯的面积。特别是楼梯转弯的那一块，有的公司会算进去，有的不算。所以如果比政府登记面积多100平方尺左右，就应该先查看一下图纸，确定测量的标准是否包括楼梯。 另外一个有争议的地方在壁炉，或者衣橱。壁炉的突出部分是需要计算在总面积之内的，独立房的壁炉突出部分是以外部的长乘宽计算，衣橱也是计算在总面积之内的。 各种错层（Split）的房型，还是以地面为标杆，地面之上以及walk out的部分都计算面积。请参考下图，一般灰色部分是不计入总面积，白色部分是计算面积的。 很多人会问如果是政府登记的面积与蓝图（Blueprint）的面积不一样，或者与我们找来的测量公司实测的面积不一样，那该相信谁的？如果是经过专业的测量公司测量的，是可以作为可靠依据的。 因为在房子修建之初，在建筑商画了蓝图并申报给政府之后，买方又做了变更，并没有再去政府登记更改，因此会造成政府登记面积与最后卖房的时候显示的实际面积不一样。 而 初始蓝图也不能做为最后标准，因为蓝图在政府登记的时候，政府的标准和我们Real Estate Board的计算面积标准是不太一样的。比如楼梯这一块，政府在登记的时候通常会不计入。但在Real Estate Board计算面积时，如果是一个Two Storey，而不是Split房型，是允许将楼梯计算在面积的。 所有这些纠纷都应该以最后专业的测量公司测量出的数据为标准。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

我们经常遇到的关于房屋的纠纷中，很大一部分是关于房屋面积测量的纠纷，今天我们聊一聊Alberta real estate通常是怎么做测量的。 最基本的一个准则是，我们计算面积通常只计算房屋地面以上的部分，不包括走廊、车库、patio & deck、停车位等，地下室不计算在总面积之内。 另一个准则只要是没有电和暖气的部分都不能算面积。太阳房通常是一个经常产生争议的部分，如果太阳房是有电、有暖气并在地面之上，是可以计算到房屋总面积之内的；但是车库部分就算是有电和暖气，也不能计算到面积里。接下来我们根据不同房型聊一下面积如何计算。 独立房分成主层（Main floor）,二层（Upper floor）,还有Above Grade area，通常是指在split的房型里，第三层四层是walk-out的，实际都在地面之上，在某些情况下，经纪都会把这些面积计算入总面积。 但如果是一个完成的地下室，即便是有暖气和电，我们还是不能把它计算入总面积，但是在描述中可以算做living area。 在 此稍微解释一下MLS Listing上的一些缩写：M是指Main floor，U代表Upper floor area, A代表Above grade floor area，所以一般来说是主层加上Upper就是总面积total Above Grade area，或者是加上刚才说的Split房型里的Walk-out部分。L代表Lower level，B代表Basement，这些部分是不算在面积里的。 如果你房子的曾经的车库被改装成一个厅，或者是太阳房，甚至室内的游泳池，这些都与房子是连通的并有电和暖气，都可以算在面积里。 因此房屋面积计算的重要标杆是在地面以上，并有电和暖气，地面以下都不能计算在面积之内。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

房屋外部包括外墙、窗户、门、露台、车道（Drive Way），还有整个外部景观（Landscaping）。 外墙通常有几种等级，主要有水泥外墙（Stucco）、木质外墙、树脂外墙（Vinyl）等，还有用砖或者石头镶边装饰等。其中早期比较流行的木质外墙每隔几年需要重新油漆； 后来比较流行树脂（Vinyl）外墙，一般到春天只需要用水冲刷就干净了，但是树脂外墙还是比较容易受到气候的影响，冰雹或者其它极端天气会造成外墙的损坏，需要维护； 比较高端一些的房产会使用水泥外墙，不易损坏也不需要重新油漆，在维护方面比较省心省力。 房检师还会比较注意看的是地基有没有裂痕，房屋外部整体景观走势如何，是把水往外引导还是引向房屋地基，后者容易引起地基渗水。 其它会注意检查门窗的外框有没有变形及损坏，露台的栏杆是不是牢固安全等等。其中大家对房屋外部最关心的还是地基和导水部分。 由于卡城冬天温度很低，经常处于积雪状态，所以如果我们看到车道（driveway）的水泥或者外墙水泥部分有轻微的裂痕，大家也不用太担心，因为这是属于正常的热胀冷缩造成的，不会对房体结构产生大的影响。 除非我们看到的裂痕比较大，或者形状比较特殊，才需要去特别关注。一般在房检师报告的时候会提出来，如果他们觉得地基裂痕会造成渗水，会提出需要一个专业的工程师或者地基公司来做进一步的检查。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

今天和大家聊一下房屋检查。通常我们在买房签契约的时候，会放一个“房屋检查”的条件，需要请专业的验房师出具房屋检查报告。 为什么需要请验房师验房呢？我们做为普通买家，去看一个房子的时候一般只能看到房子的外观部分，比如颜色啊，布局啊我们是不是喜欢，或者房子的保养如何。 但 是房子就像人的身体一样，我们不能仅从外观了解它里面的结构是什么一个状态，比如它的管道，暖气系统，屋顶，电路等。这时候我们就需要请专业的验房师来做 一个检查，然后出具一个报告，根据这个报告我们才能了解房屋整体的状态，有没有严重的结构问题，从而决定是否最终购买。 如果从房检报告中得出房屋有隐藏的结构问题，买方在条件日之前都可以决定不继续购买，卖方必须无条件退还订金。 我们会逐步和大家讨论房屋检查的各项具体内容，第一部分我们谈一下屋顶。 在天气许可的情况下，房检师通常会亲自爬上屋顶进行检查。检查的项目包括屋顶本身的新旧程度，是否需要修补，屋檐（突出于墙壁之外的部分），天窗，烟囱，导水系统，换气循环系统等。 屋顶分为几种材质，大多数屋顶使用沥青材质（Shingle），平屋顶多为碎石子（Gravel）；木屋顶有松木（Pine）和杉木（Cedar）；此外还有瓦屋顶，瓦屋顶通常能在年限上有比较好的保证，并不易损坏，所以在购买房屋保险的时候能够减一些价钱。 早期在房检的时候会提到屋顶已使用多少年，还有多少年寿命，更换屋顶大概需要多少钱，目前的新规定要求房检师不可以透露更换屋顶的费用数字，只可以给客户建议大约多少年需要更换，如何维护等。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

Home Staging（家居装饰）是在卖房子前一个美化家居的过程，它可以使你的房子让绝大多数的买家看了都会喜欢，因而帮助房子卖得更快、价钱更好。 卖房子的时候，我们希望未来的买主看到的是房子最美的一面，然后对她一见钟情，由此开始幻想自己在房子里活动的景象。我们都知道，买房子就像找对象，更大部分的时候是靠感情而不是靠理智来分析每平方尺多少钱。 Home Staging会给买房客户留下深刻的第一印象。第一印象很重要，大部分的买家在踏入屋子的第一分钟就已经决定是否有兴趣购买该房屋。 Home Staging的设计含蕴甚广，从油漆颜色、窗帘选择到精选租用家具的摆设等等。不过Home Staging不同于一般的装修，因为它只需要很短的时间就可以完成而且通常无需动工，所以可以说是非常的省时又经济。 在Home Staging的过程中，美屋师（Home Stager）会重新摆设你原有的家具及做适当的布置，并针对你的潜在买家和房屋类型，决定如何美化你的房子来达到最好的效果，从而能尽快地成交。 Home Stager会明确指出哪些东西和杂物需要拿走或暂时储藏在别的地方，也会做一些家具的轻微挪动，并用一些合适的书和镜子做配合，来达到美化家居的效果。我曾有客户在我Staging后惊呼“这还是我原来的家吗？太漂亮了！” 以下是我为客户做Home Staging之前和之后的照片比较，希望能给大家带来对Home Staging的更直接的认识。 根据自己的一点心得，我给想自己DIY的卖主，给一些简单的建议： 1.重点摆设的房间：客厅，饭厅（包括厨房）以及主人房 （包括主人房浴室） 2. 每一个房间强调主题，而且主题要单一 （譬如睡房就是睡房，不要把电脑和床摆在一起） 3. 家具的材质和颜色要配套 4. 减少杂物，越简洁越好 5. 衣橱和pantry 等储物间要排放整齐 6，简单的装修和油漆 7，利用装饰物和颜色把空间表现出特色 8. 去除异味，注意嗅觉很重要 9.最重要的，要表现出家的温馨感而不是艺廊 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

Paskapoo Slopes的一部分区域，就在COP（奥林匹克公园）的东侧。将会修建数千户住宅，综合性开发计划本周发布。 图示在横贯加拿大公路的南侧，Sarcee Trail和Bowfort Road之间的区域，一直被用作公众休闲场所。其实很多都属私人所有。市里决定在这个区域启动一项开发计划。 Trinity Development Group有意向承建1,600个住宅单位，500,000平方公尺的零售区和260,000平方公尺的办公区，还有一个600个客房，占地260亩的酒店。 这项开发的面积取决于当地的交通容量，市政府也在计划升级Bowfort和1号公路的十字路口。 开发商今年夏天会和城市规划部门修订计划，完整计划今年秋天公布。项目计划会在12月提交给卡城发展计划委员会（Calgary Planning Commission），项目将会在明年2－3月份交市议会讨论投票。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答