Condominiums 共管物业 Condominiums大家很容易直接理解成公寓，其实Condominiums是一种所有权形式，指共同管理。 业 主个别拥有Condominiums的一个单位，但是所有业主共同拥有一些公共区域，比如走廊、阶梯以及公用设施等。通常这样的产权形式会发生在公寓（业 主共同拥有电梯、大厅等）或者Townhouse（业主共同拥有公园绿地等），甚至有一些独立房，外观看起来是独立的，和隔壁没有墙壁相连，但它也可以是 一种Condominiums。 Condominiums的基本特点是它们拥有共同的设施和公共区域，并且它们的外观（外墙、屋顶等）是一样的。有时我们看到一些自主管理的Townhouse，就不可以被称为Condominiums。所以Condominiums不是固定等于公寓或Townhouse，它包含共同拥有和管理公共区域的一个概念。 如 果作为买家，打算购买一个Condominiums的时候，需要获得的资料和了解的信息比独立房要多很多，需要关心的方面也更多。因为你并不是购买一个单 独的房产，有许多共有财产的信息需要了解，需要共同遵守的规定也需要理解清楚，以后我们会再分篇详细阐述和公寓文件相关的话题。 在 我的客户中，华人群体总体来说不太习惯参与公共事务。通常买了Condominiums以后，经常犯的一个错误就是从来不去参加管理公司（Condo Board）的会议，就算收到会议记录，也从不认真阅读。等收到管理公司发来通知需要缴纳特别费用（Special Assessment Fee）的时候，就惊慌失措打来问是怎么回事。甚至有的业主一直都不知道有特别费用的产生，直到需要卖房的时候去读公寓文件才发现有一大笔费用需要缴纳。 一个特别费用的产生，管理公司通常会经过一到两年的讨论，这些都会在每一次的会议记录中有详细描述。如果业主经常去参加会议或者阅读会议记录，就会了解全过程，而不是在收到缴费通知时不知道发生了什么事。 所 以大家在购买Condominiums的时候，一定要在买之前认真阅读公寓文件，买之后要参与会议，监督管理公司的运作。如果你们的管理公司运作不当，在 经费上是会引起很大的亏空的。例如有的管理公司不正规，在做维修工程的时候不找正规工程队，造成维修质量没有保证，就会引起费用上的问题。在业主正常支付 每月管理费（Condo Fee）之外，还会出现不定期的特别费用（Special Assessment Fee）。这样的费用是大家需要注意和小心的，以后我们会深入讨论如何读懂管理公司的财务报表和预算支出计划等。 其 实特别费用也并不是毒药，自己住独立屋到一定时期也需要预期支出费用更换屋顶锅炉等。只是因为Condominiums是几十户上百户统一更换，就会觉得 费用的数字很庞大。如果管理公司在日常运作中没有做合理的计划和财务管理，就会产生财务亏空，造成业主更大的额外支出。 因此参与和监督管理公司的运作对业主来说是至关重要的，特别费用如果合理，也不需要特别惊慌。以后我们会逐步和大家讨论在购买Condominiums房产时需要注意的事项。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

公寓文件中的财务文件 住Condominium的朋友都很关心我们每个月交的管理费（Condo Fee）管理公司是怎样使用和管理的，因此我们需要认真阅读公寓文件中财务方面的内容。以下我们讨论几个比较重要的财务文件。 第一个是Current Financial Statement （财务报表）。通常我们会要求管理公司提供最新的财务报表，在财务报表上会显示公寓管理费的年度财务盈亏和收支细节，保留基金的使用情况和结余以及与原计划预算比较是否平衡，特别费用和大型的支出也会显示在财务报表上。 另外，提供财务报表的公司也会对管理公司这一年度的财务状况做一个基本的评估，给出一个评论。所以，阅读最新的财务报表是了解这个公寓目前的财务状况的最佳途径。 第二个重要的文件是Budget of the Corporation（预算）， 财务报表通常是表现的是目前的财务状况，而预算一般是预估下一年度。管理公司需要通过对下一年的财务做一个预算，才能计算出下一年的管理费是否需要增加， 增加的比例是多少。通过预算，还能得出是否会有经费亏空的情况，从而决定是否需要增加特别费用，或者有什么大型的项目需要进行，会产生费用支出。所以预算 报表是一个预估未来的财务计划。 第三个文件是Amount of Monthly Contribution，公寓管理费。这个表格会告诉你每个公寓单位（Unit）本月需要支付多少管理费，是否有增加或者减少，是否和预算一致等信息。 我们在购买Condominium的时候，一定要注意阅读财务方面的内容。一个好的财务管理的公司，会给公寓的管理带来良性循环，也使这个共管物业有潜在的保值和增值力。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

By-Laws共管物业管理细则 今 天我们和大家聊一下共管物业管理细则（By-Laws of the Corporation）。每一个Condominiums有其自己的By-Laws，大部分会使用一个标准的细则条款，但是有一些公司也会有自己制定出 的规定细则。所以在购买共管物业的时候，一定要注意By-Laws的一些规定以及它的变更。 在By-Laws里，与 我们息息相关的是它的一些限制规定（Restriction）。我们知道有的Condominiums设置年龄限制，比如有的Condo是要求19岁以上 才能入住的成人公寓，有的Condo是老年公寓，适合老人退休居住，要求环境安静，如果你家里有孩子，或者你即将怀孕，就不要考虑这样的Condo。 另 外一个大家也很关心的方面是对宠物的规定，因为这是一个大家共同使用很多空间的物业，宠物会影响到你的邻居，所以一般的Condominiums都会对宠 物有一些限制。有些公寓是完全不允许有宠物，不过现在越来越多的公寓会对业主（home owner）开放宠物限制，但是会限制租客养宠物，以防租客不顾管理公司的规定，破坏整幢公寓的环境。所以如果你一定要养宠物，就需要避免购买有宠物限制 的共管物业。 在 By-Laws里，还会显示做为业主的责任（Responsibilities）。在大部分共管物业中，是要求外部的视觉一致性的，这里的外部是指外墙、 屋顶、篱笆、公共绿地等。所以在By-Laws里面会规定业主不可以擅自对房屋外部做任何改动，如果你有任何需要变更的地方，都要向管理公司提出申请，得 到同意才能进行。 举例来说，如果你是住公寓，管理公司甚至对窗帘和百叶窗的颜色都有要求，因为需要从外部看上去整体是一致的。如果你是住Townhouse，有自己的院子，你可以在院子里种盆栽植物，但他们可能不会允许你在院子里进行任何景观工程，比如喷泉和大型植栽等。 另 外，还有的限制会体现在对停车的控制上。比如管理公司划定的访客停车位，就不允许业主占用，有些排屋小区，马路上是不允许停车的，需要留给施工或者管理的 车辆使用。有些公司还有更特别的规定，例如我最近读到的一个排屋小区的By-Laws，就要求停车不可以倒着停，如果倒着停会被贴罚单。所以在购买 Condominiums之前一定要认真阅读By-Laws，以免以后出现不了解规定而被罚的情况。 这些都是在Condominium居住需要注意的事项，因为Condominium就象一个小型的社会，大家必须要共同遵守和维护相关的规定和限制，才能保持良好的秩序，让居住环境更美好。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

共管物业的特别费用 Special Resolution 需 要注意的是如果总是出现特别费用并且费用很高，就一定要去认真阅读公寓文件，弄明白这个费用的原因。例如如果这个共管物业有Post Tension of Cable一类的结构性问题，需要持续定期请工程公司来测量并做安全性报告，就会一直出现与之相关的特别费用，在此奉劝大家避免购买这样的共管物业。 如果只是一次性的费用，例如换屋顶，维护外墙等，就不是特别大的问题，一般支付一次可以维持比较长的时间，而在这段时间里，如果管理公司运作正常健全，应该使保留基金逐年增长以支付下一次的维修费用。所以要看是什么情况的特别费用，如果合理，遇到一次不需要紧张。 一般特别费用都是在15年以上老共管物业上出现，所以在购买共管物业的时候需要注意： 由于共管物业不占土地，土地价值增值有限，所以物业的新旧就会成为价值体现的一个很重要的指标。购买新的共管物业，你遇到需要支付特别费用的几率会比较低； 如果购买老的物业，你需要额外准备一笔资金做为随时应付可能出现的特别费用。 当然特别费用也不会是凭空出现，通常需要两年左右的讨论时间。所以如果在早期，你通过管理公司的会议记录嗅出端倪，可以考虑尽快脱手，当然也要看买家是否在阅读公寓文件的时候能够辨别出有收取特别费用的可能性。 如果在管理公司已经决定了特别费用的数字以及临近支付的时候再出售物业，支付此费用的责任在卖家。在买卖双方没有对特别费用有特殊约定的情况下，卖方律师会在交房过程中向管理公司支付此笔费用。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

共管物业的特别费用（Special Resolution） 特别费用就是在每月固定管理费之外，临时增加的特殊费用。 共 管物业的特别费用对于很多人来说象是一个诅咒，一听到有特别费用，大家都会觉得很害怕，不敢去购买。其实，特别费用不见得是毒药。我们需要去认真阅读公寓 文件，看这个费用是否合理，是因为真的需要，还是由于管理公司管理不善造成需要收取，或者是因为在建筑时就有结构缺陷而导致需要不断收取特别费用去维修。 通常在收取特别费用的通知会告诉你收取这个费用的原因、金额、支付方式和如何使用等信息。 这个费用一般在全新或者较新的共管物业中比较少出现，当然也不是完全没有，我们曾遇到过三年新的公寓因为出现结构问题需要收取特别费用的案例。 一 般来说，一个共管物业超过10-15年，我们就会开始预期会有特别费用的出现。如果管理公司对费用的管理非常完善合理，有可能从来不需要缴纳特别费用，因 为他们对资金使用的规划是合理和健康的，不太会出现资金短缺的状况。从这也可以看出一个好的管理公司对共管物业的健康运转管理的重要性。 我们平常每个月支付的管理费中，应该每个月留下一部分进入保留基金（Reserve Fund），保留基金就是为了在物业遇到意外，或者需要大笔支出的时候使用的。 我们经常遇到的收取特别费用的状况就是需要支出的资金金额远远大于保留基金的余额，就会向业主收取特别费用。或者也许保留基金是够用的，但是管理公司觉得如果将保留基金全部使用出去对物业的资金周转是不安全的，也会酌情向业主收取特别费用。 这 种情况通常管理公司在开例会的时候会讨论是以增加管理费的形式收取，还是一次性向业主收取。一次性收取就会保持管理费的水平，在出售房产的时候不会因为高 管理费吓退买家。但只要所收取的费用是合理的，这些都不是很大的问题，因为所收取的费用最后都是使用在物业的维护和管理上。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

共管物业的保留基金计划 ——Reserve Fund Study 我们最后和大家聊的一个关于共管物业文件的内容是Reserve Fund Study，保留基金计划。 保留基金计划是一个正式的共管物业管理公司必须准备和为业主提供的文件。通常管理公司必须请一位拥有执照的工程师来制定保留基金计划。工程师每五年来对共管物业做一个检查和报告，这个报告中要做出未来25年的计划，但还是需要每五年更新一次。 在阅读保留基金计划的时候，我们需要留意的主要内容包括：屋顶、门窗、墙等的现在年份是多少，是什么材质的，目前的状况如何，它们的寿命还能维持多少年，预估的维护或者更换的费用是多少等等，都需要在报告里说明。 整个报告的最后还必须有一个财务规划，列明目前保留基金的余额，未来五年预估如何使用，五年后会剩余多少。并且在这个报告内还可以看到过去五年保留基金的使用情况，是否和以前的规划符合等内容。例如象换屋顶或者外墙一类大型的维修项目都会在报告中做出计划。 所以从这个计划我们可以很清楚地看到这个管理公司的整个财务的走向，例如是否需要增加管理费，或者是否需要向业主收取特别费用等，都是以保留基金计划为基础的。 这个每五年请工程师来做的保留基金计划是衡量一个管理公司财务是否健全，规划是否合理的重要衡量指标，整个管理公司的财务规划是应该跟着这个计划走。 如果管理公司的财务状况和保留基金计划差别太大，就说明管理公司的财务状况是有问题的。所以说，保留基金计划是一个非常重要的文件，需要大家去认真阅读和消化理解。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

地契上常见的登记内容中第四类叫做Liens（扣押） Liens主要发生在屋主和承建商(Builder)或者装修工(Renovater)之间发生欠款的时候。 通常在房屋建筑，装修的工程中，屋主有权hold back 10%的尾款，在工程结束的45天后再付清。如果工程结束45天没有出现问题，而屋主依然欠费超过$300元，承建方就可以去地契登记处在屋主的地契上设置一个Lien。 Liens也会发生在出租房屋时，如果房客在租房时立有字据，比如房客负责装修房屋，房东承诺装修费用可以用来抵租金；或者房东承诺支付装修费用。如果房东并未履行承诺，房客就可以去地契登记处在屋主的地契上设置一个Lien。 和Caveat一样，如果地契上设置的Lien没有解除，屋主不可以出售房产，即使出售，也不可能顺利交房。 地契上登记的条款可能还会有别的项目，但这几类种（Utility Right of Way, Encroachment, Caveats and Liens）是我们经常会遇到的。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

地契上常见的登记内容中第三类叫做Caveat（警告） Caveat的原意是指“让你知道”，在这里就是给你一个正式的警告的意思，它会被注册登记在地契上。 如果有人去注册一个Caveat，地契登记处有责任通知到屋主。屋主将会收到正式的通知，被告知是谁以什么理由在你的地契上登记了一个警告，屋主需要去解决和处理，从而解除Caveat。否则在将来的交易时，会出现问题，使交易不能顺利进行。 在这里举例说明： 在 我的客户里，比较多遇到的情况是住在公寓或者排屋时，如果欠了管理公司的管理费，或者屋主没有去缴纳特别费用(Special Assessment Fee)，管理公司有权力在屋主的地契上登记一个Caveat。在这个Caveat没有解除之前，屋主即使出售房产，也会造成不能顺利交房。 还有的情况是屋主将房屋出租后忘记更改通信地址，而房客没有及时将信件转交，导致屋主没有收到需要缴费的通知；或者屋主人在海外，管理公司无法联系到屋主等等，这些都会造成管理公司去设置Caveat。 屋主必须付清欠款以及由此产生的罚款和利息，才可以从地契上移除Caveat。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

上周我们谈了Easement（通行权），本周我们谈一下Encroachment（占用）。 Easement主要是指一个通行的权利，通常不是实质性地占用了土地。而Encroachment则是有实物跨越了土地的边界，占用了别人或者市政的部分土地或者土地以上的空间。 例 如修建篱笆、车库或者阳台的时候超过了土地的边界，占用了邻居或者公共的土地（后巷、公园等），必须经由邻居或者政府的同意，签订同意书，并在双方的地契 上登记一个Encroachment（被Encroach的一方一定会登记，而发生Encroach的一方有可能会不登记）。 如果对方不愿签订同意书，就不可以有任何设施跨越边界，就算已修建好的也需要移除。Encroachment不仅是土地边界的超越，还包括地面以上空中的部分，例如某个设施的屋檐、排水管等等。 所以买家在买房时遇到RPR（Real Property Report）或地契上有登记Encroachment，需要特别注意： 如果是自己的设施越界，需要确认对方（邻居或者政府）是否愿意续签这个Encroachment的同意书；如果是对方设施越界，你自己是否愿意接受。如果不愿意接受，需要和前房主商量去移开这个Encroachment，如果不能移开，可以重新考虑是否购买。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答

我们在前几周和大家聊了地契的登记和属性，在地契登记的时候还有许多其它的内容。今天我们来谈谈地契上常见的登记条款。 通常在登记地契时，会登记与屋主有关的债务，比如贷款或者欠款。一般在交易成功以后，前任屋主的债务和新任屋主就没有关系了，但是有一些登记的内容是跟着土地走的，不是跟着屋主走的，我们今天主要聊一下这些内容，让大家在买卖房产的时候能具备这方面的知识。 第一类的条款叫做Easement（通行权） Easement 是指政府的公共设施需要从你的土地上通过，类似借用的性质。在Easement里我们最常见的是Utility Right of Way，政府设置的水电、煤气和电话等管线需要从你的土地上经过，虽然是私人土地，可是因为有公共设施从地下通过，政府拥有优先权，这个权力需要被登记在 地契上。 通常在买卖房产的时候，经纪会在Listing上说明这个土地有Utility Right of Way，买方必须接受这个现状，如果不能接受，只有选择不买。Utility Right of Way是跟着土地走的一种性质，而不是更换屋主就不存在了。 如 果你购买的房屋有登记Utility Right of Way，你需要注意看你的RPR(Real Property Report)的平面图上，政府的设施会从土地的什么位置通过，在这些位置屋主不可以修建任何如平台、车库等建筑设施，并且必须让出一定的通道，让政府施 工人员可以随时进行维修和养护。 【微地产】问答 邮箱：vlee@cirrealty.ca 也可通过公众号留言提问 专栏将对集中的问题作答