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在阿尔伯塔省，绝大多数房产交易的买卖双方都是在没有律师的介入下，直接完成房地产买卖协议的签订。这种实践直接的结果就是律师很难在后期执行合同时对房产买卖合同中的问题根据具体情况要求变更合同。 因此，买卖双方在订立合同时具备一些有关的法律知识是非常必要的。
目前，阿尔伯塔省居民用房买卖最常使用的是阿尔伯塔省房地产协会AREA的格式合同Residential Purchase Contract。该协会有专门的委员会定期会根据法律和实践对合同进行调整。本文讨论该格式合同的一些重要条款，旨在提醒大家在订约过程中的注意事项。
1. 合同当事人
合同中买方的姓名要和产权文件上的名字一致。如果该房产有数名所有者，为了确保合同具有执行效力，全部所有人都应该是合同当事人。一般对于买方的信息，很多人并不是特别注意，因为在后期贷款和交房过程中，会出现增加买方人数的情况。大家需要注意的是，首先后期变更买方信息，未必能取得卖方的同意，尤其是在如果卖方在交易中已经根据买方身份着手准备自己的融资计划等情况下。
2. 动产和不动产附着物
格式合同的第1.3和1.4条有关包含在购房价格中的动产和附着物。在合同履行中最常出现的争议是哪些物品包含在合同中。有些争议可以通过在合同中作出具体约定来避免。例如，第1.3条中对于动产的描述，惯常使用“stove, fridge, dishwasher, wahser and dryer”。这种描述因为过于概括，给了卖方在交房日之前偷换物品的机会。如果讲描述具体化则可以降低此种风险，比如改为”current black stove, black fridge, front loader washer and dryer, all as seen on (date)”。另外一个常见问题是警报系统，通常为不动产的附属物且包含在房价中，但实际上这种警报系统属于租赁物且涉及无法受让的已预付费监视合同。
3. 房屋状况条款
格式合同第4.2条和第6.2条（b）项约定了交房之日的房屋状况。根据以上条款，卖方的义务是保证交房之日房产状况与合同成立之时实质相同（subtantially the same condition）,且附带转让的物品均处于正常工作状态并没有限制权属的情况存在。
根据以上约定，一般性的折旧和磨损是可以接受的。这会带来一些潜在的问题。首先，买方看到物品通常是在发出要约之前，从这时间到卖方接受要约合同成立有一定的间隔。在此期间可能发生财产损坏。第二，如何界定实质相同是个事实问题，一旦产生纠纷，很难举证。
即使在卖方明显违约的情况下，虽然合同第9条约定了赔偿和争议解决事项，但买方实际能获得的法律救济是不确定的。绝大部分律师不会同意为房屋状况和维修问题暂扣房款，因为这样可能把卖方的命运交给某位不近情理的买方。买方撤销或解除合同的请求也只能在发生房屋状况发生重大改变的情况下才可能得到法院的支持。例如，火灾等灾害造成房屋状况发生严重改变等。基本上，买方需要依赖卖方的诚信以及买方律师来实现合同目的。否则只能去法院寻求救济。而现实中，通过起诉和执行法院判决来保护自己是个艰难也不实际的选择，尤其是卖方离开本地的情形下。
（2）
在房产买卖合同条款（1）中我提到了目前居民用房买卖最常使用的是阿尔伯塔省房地产协会AREA的格式合同Residential Purchase Contract。 在本文中已经讨论了合同当事人，动产和附着物和房屋状况条款。
在第二部分，谈谈以下几个重要的合同条款。
一、关于购房押金
标准买卖合同范本的第三部分包含了非常详细的押金条款，规定了支付押金的时间，方式以及如何管理押金等等。首先应该注意的是，和一般人理解的不同，押金并不是合同成立的条件。根据合同法的规定，买方支付房款的义务已经构成有效合同对价，无需支付押金合同已经成立。另外，即使押金支票被银行拒付，也不能自动认为合同无效。当然，卖方有权主张买方违约要求撤销或者终止合同。
二、交房日的约定
标准合同的第4.6条是有关交房日买方无法按时付款的一些相关约定。根据该条规定，买方不能及时交付房款，卖方没有义务接受买方的延迟付款，也没有义务将房产交付给买方。如果卖方同意如期交房，则会向买方收取基准利率外加百分之三的利息。
三、保证条款
标准合同的第六条规定了卖方向买方作出的保证。这些保证内容在交房日之后依然约束卖方。第6.1条规定卖方的保证责任有：
－卖方有权出售该房产；
－房屋动产和附着物没有被抵押且处于正常工作状态；值得注意的是什么构成“正常工作状态”会引起争议，衡量时要结合物品的使用时间。可能因此争议的问题如，一个20年旧的洗碗机发出噪音或者漏水是否是正常的；
－保证卖方为所得税法意义上的加拿大居民；关于这个问题，我会另外撰文介绍。
－保证土地使用符合城市法例规定；举个例子，如果日后买方发现地下室是非法的，这项保证就给了买方交房日后的索偿权；
－保证建筑物和附属建筑不侵占他人土地或者就侵占达成协议；
－建筑物地点或者其他附属建筑符合城市法例或者虽然违规但得到政府许可；
－对房产的使用，以及房产和附属建筑物地点符合在产权证上登记的限权文件（restrictive covenant）规定；这条约定也证明了卖方律师查看产权证上登记文件的重要性，尤其是关于房屋使用，改建等的限权文件。有些特殊情况，卖方律师甚至要申请法院令对有些限权文件进行修改或者撤销。这种情况下，卖方律师可能会暂扣一定的房款保证法院令的登记。
－保证房产没有潜在缺陷。
6.2条规定，这些保证在交房之日将是真实的。也就是说，合同允许卖方在交房之日前对缺陷进行纠正。
6.4条是一条免责条款，试图免除合同各方及其房产经纪作出错误陈述的责任。这类条款的有效性值得怀疑。通常情况，法院的决定不受标准合同里免责条款的限制。
（3）
在房产买卖合同条款（1）中我提到了目前居民用房买卖最常使用的是阿尔伯塔省房地产协会AREA的格式合同Residential Purchase Contract。 在该文中已经讨论了合同当事人，动产和附着物和房屋状况条款。房产买卖合同条款（2）中，谈到了关于购房押金，交房日和保证方面的合同条款。
在本系列的第三部分，谈谈保险条款。
标准合同5.1是有关保险的条款。根据普通法（法院判例），在合同签署完毕之日，房屋损毁的风险转移到了买方。早些时候的标准合同把卖方风险转移日期推迟到了交房日。目前版本的格式合同则将卖方风险进一步推迟到了买方付清房款之日。有些交易中，卖方要在约定的交房日几日后才取得房款。由此，建议卖方在未收到房款之前，不要取消自己的房屋保险。作为买方，则应该在交房日开始为房屋购买有效保险。因此，如果房款交付迟延，房屋有可能存在双重保险。
目前来看，在买方全额付款之前房屋遭受重大毁损情况下的法律效果是有争议的。
普通法下有一个叫做“frustration” 或者“impossibility”（一般翻译为合同受挫）的合同原则。“合同受挫”原则在英国的形成是以1863年的Taylorv v. Caldwell为标志的。在该案中，原被告之间达成了租用音乐厅的合同，可是在约定的演出期前一天，音乐厅毁于火灾。原告为演出做了大量准备，音乐厅的损毁意味着演出只能取消，原告为此遭受重大财产损失。租赁合同没有相关的明确规定，为了弥补自身的损失，原告以被告不履行合同义务为由提起诉讼。法院认为，本案中合同的履行依赖于特定人或物的继续存在，合同默示了一个条件：当特定人或物的灭失导致履行无法实现时法律应当免除当事人的履行义务。当事人达成协议的基础是特定人或物的持续存在。 上述案例涉及的是“履行不能”（impossibility of performance）的情形。1903年的Krell案是阐述“目的受阻”的经典案例。在该案中，被告租下原告的房屋以便观看爱德华七世的加冕典礼游行，可是因国王临时生病，游行取消，房主起诉向被告主张未付的租金，法院考虑将Taylor案确立的免责理由扩张适用于本案，法官认为合同目的因游行的取消而无法实现，最终免除了被告支付租金的义务。
根据这个合同原则，一般买方是可以撤销合同并取回定金的。根据标准合同的条款，如果卖方能够用保险理赔金修复或者重建房屋，买方可能需要继续履行合同。
另外，如果双方约定了选择权，也要注意权利的范围和限定。在Wile v. Cook, [1986] 2 S.C.R. 137一案中，买卖双方使用的新斯科特省标准合同。合同约定，如果房屋发生毁损，买方可以选择撤销合同取回定金或者完成交易，取得保险公司支付给卖方的理赔款。该协议约定时间非常重要。后来在交房日之前房屋失火被毁损，双方同意推迟交房时间。买方之后提出，选择继续履行合同，前提是卖方可以修复房屋或者取得足够修复房屋的保险理赔金。卖方则认为买方不给出具体的交房日，则合同归于无效，不愿意继续履行合同。最终法院认为该合同条款没有给予买方保证，说一定能取得保险理赔金。发生火灾之后，应当给予买方一定的合理时间来评估形势并了解卖方购买的的保险理赔范围。但该合同条款没有赋予买方权利可以等到保险公司确实付款才选择继续履行合同。
参考资源：
1.《阿尔伯塔省房地产法律实务手册》（Alberta Real Estate Practice Manual*）
2.Wile v. Cook, [1986] 2 S.C.R. 137
3.陈婉秋，《受挫原则在英美法中的形成与发展》
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作者：
张红倩 Kathy Zhang
法学硕士
阿尔伯塔省实习律师/公证员
（403）690－7372
